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业内|轻井泽 一个有130年历程的小镇是怎么发展出来的

浏览:34482 发表时间:2018-12-27 15:31:18

业内|轻井泽 一个有130年历程的小镇是怎么发展出来的


位于日本的轻井泽在百年间迅速崛起,业内对于该小镇项目的研究和考察热情也在高涨。本文通过实地考察和专业文献的研究,从规划、产业和运营的角度,去剖析这个经典的小镇模板。希望业界通过这个小镇的案例,冷静分析未来我们在建设小镇的过程中需要面对的诸多重要问题。一个成型的发达地区案例的系统问题,会对中国的小镇建设领域带来极其重要的宝贵经验。


1、轻井泽的起源与沿革所需具备的素质

众所周知,一本世界名著的诞生、一部伟大的电影和一个地区、一个经济体的开创和形成,往往都离不开一些关键的人物、事件和重要的历史因素。若没有这些重要的外部因素、机缘的遇见和交会,它们只会是颗流星,在长达百年这样的时空轨迹上,不会留下太多印痕。

而当一个作品经历了百年的时间沉淀,仍在不断地孕育、发酵,甚至充满活力的时候,它一定是被时间和一代代人们赋予了新的元素。

在这样的历史时空背景下,我们再来看轻井泽。

轻井泽是东京前往关东地区旅游的前哨和根据点

轻井泽町总占地153平方公里,其中南北向长度为14公里,东西向长度为12公里,坐落于东京的西北角,在长野、群马县的交界部位。东京站与轻井泽站的直线距离约有126公里,新干线的行驶里程是146.8km。北陆新干线的轻井泽站和上信越自动车道等广域交通网的完成,这两条穿越轻井泽的重要交通,将日本关东地区和首都经济圈连成了一体。

轻井泽与东京、关东城市群的外部交通关系

根据轻井泽当地的***数据统计计算,每年通过新干线和JR乘车量达到137万人,其中JR3万人。

虽然新干线的开通,给轻井泽带来了大量的人气,但私家车仍然是到达轻井泽的最重要的交通手段。这点可能与整个东京城的交通模式有关系。众所周知,东京城因其土地资源珍贵,政府出于环境保护和城市承载力的提升的目的,对私家车进行严格的控制。在日常的出行中,东京的私家车分担率不到10%,通勤比例不到4%。对于一个私家车保有量达到800万台以上的城市,东京的市民郊区开车度假也是一种重要选择。不过从数据上看,新干线的通勤***的是带来了年轻人群的到来。

不同年龄层游客到达轻井泽町的交通工具使用比率

另外,我们从日本长野县的一份专项调查问卷可以看出,轻井泽75%的选择都是本地私家车,而选择乘坐新干线的只有11.9%。

轻井泽町所在的长野县不同游览地点游客使用交通工具比例

还有一个重要的因素是,在一个幅员辽阔的小镇上度假,休假者或者观光客们选择的更多是用机动车,这样更利于在周边全域的旅游景点上进行穿梭。而这一点也是轻井泽的重要模式。从某种意义上说,轻井泽是周边地区旅游的一个根据点。

我们从轻井泽地区的规划报告上看出,轻井泽的未来定位是整合长野县全域旅游的根据地,长野县的旅游内容也相当丰富,长野是饮食的宝库,葡萄酒、料理、管弦乐队和食材等都有很多,这是目前日本当局在全域旅游视角下对轻井泽町的***定位。

浅间山麓的独特地貌,构建了轻井泽最重要的环境特色

轻井泽町是一个广阔的浅间山山麓地区,是一个自然丰富的高原地区,其山地占到了55%的比例,可供建设的住宅用地面积仅有15%。这里处于海拔约1000 米的高原地带,落叶松和白桦树生长茂盛,自然环境宜人。年平均气温为7.8℃,比北海道札幌的平均气温(8.5℃)低。并且轻井泽夏季6、7、8三个月的平均温度只有25度左右,因此作为避暑地而闻名。

除了独特的气候环境,轻井泽的自然风光也是极其优美。在日本,这一代的自然风光成为了轻井泽风格的风光。

轻井泽云场池景区

轻井泽白线瀑布景区

轻井泽浅间山景区

因此,这里有森林、有高原的地貌、有火山景观、有清新的空气,构成了独特的地形地貌条件。在这个基础上,轻井泽修建了多个高尔夫球场、公园等,进一步完善了地区内的度假设施。

所以说,气候环境、自然风貌资源构成了轻井泽之所以成为度假区的重要条件。统计数据显示,日本人在这里购买房屋,平均夏季的居住时间达到23天。从本质上看,轻井泽是个度假目的地,而不是一个观光旅游目的地。

这点论断,从相关统计资料上可以证明。白天,轻井泽的人口数据为22000人,夜晚,轻井泽的人口数据19000人。白天人口只高出夜间人口17.8%。相比之下,单一的观光目的地,这种白天和夜晚的人口数据变化将是大幅的。

名人、奥运会、文艺流行,历经百年后,酝酿发酵了轻井泽度假模式

从1886年轻井泽被发现到现在,已经历了132年的历史。

1886年,加拿大传教士肖恩为了逃避夏季闷热潮湿的东京,来到了海拔1000多米的轻井泽。凉爽舒适的轻井泽夏天,经过肖恩的推荐,很快就吸引了一批外国人到访。1912年,轻井泽开通铁路,更多的外国人选择来到这里避暑乘凉。

到了战后1951年,轻井泽是国际亲善文化观光的城市。制定轻井泽国际亲善文化观光都市建设法,其定位于健康、干净的城市、国际亲善的城市。

1964年的东京奥运会马术比赛和1998年的长野东京奥运会都在这里有项目进行,是世界***的一个冬季、夏季奥林匹克运动会均设有比赛场地的町。

1964年东京奥运会在轻井泽的马术比赛现场照片

1970年代,轻井泽创刊出版了《anan》、《non - no》两个时尚杂志,催生了新消费主义风潮进入小镇。这种杂志早期只在轻井泽发行,后期又传播到了东京。杂志所倡导的轻井泽的生活方式,即年轻人、充满诗情、风景独特的历史、文化、自然等的魅力,随着代表时尚潮流的年轻女性来访,轻井泽变成了日本的一个新兴的时尚策源中心。

进入1990年代,上信越高速公路(1993年)和长野新干线(1997年)的开通等,从轻井泽到东京的时间缩短为1小时10分。随着交通路网的完善,交通的便利性提高了。这带来了两大好处,***是游客从东京和世界各地前来,其消费能力、频次、人数构成了可观的市场规模。通车***年,轻井泽旅游流量比上一年大幅增长了50%。第二,高铁构成小镇可以到东京方面的上下班,于是新的定居者也开始出现了。

轻井泽町百年历史发展重大事件表

由此可见,作为百年历史的小镇,轻井泽的发展不仅需要独特而***的自然环境,这个自然环境正好对周边东京大都市构成了有功能性吸引力(避暑)。同时,便捷的交通设施也非常重要。

第三,这里能发展,丰富的人文资源也起到关键作用。无论是早期的***传教士的开创者,还是天皇的倾心,以及两次重大的奥运会赛事的举办,包括后期发展出来的时尚文化,轻井泽浓郁的文化气质和高品位的地方特质,都是其对东京大都市构成吸引力的至关重要的因素。

2、经济数据解读轻井泽的总体现状

业内关于轻井泽的分析,多数局限于旅游点的介绍。但从专业的角度来看,我们需要各种经济数据的分析,才能系统了解整个轻井泽小镇的总体现状到底怎样?由此,我们展开了深入的调查,下面来看一组关于小镇的重要经济数据。

年产值100亿的小镇,房地产仍然是支柱产业

通常意义上,判断一个小镇的经济活力,最重要的是经济总量指标和吸纳就业能力指标。同时一个小镇的产业结构特征也是非常重要的因素。

下面我们来看轻井泽的各类经济数据。

2017年的数据显示,轻井泽常住人口约8500户,人口19,083人,其中大部分是日本人,外国人较少,只有367人(中国人最多,有97人)。虽然轻井泽的常驻居民不及1万户,但小镇内的别墅物业总共达到16000多座。这和百年以来的度假圣地有关。多数人买了房子,并没有选择定居。因此,小镇的目前的全年空置率达到了50%。

针对这个问题,日本管理当局也在考虑相关管理措施。由于日本政府对居民征收了较高的房产税,所以很多别墅所有者也在积极拓展存量别墅物业的经济价值,以期望通过发展长租或者短期租赁市场,提高物业的收益,从而覆盖住较高的税收成本。从这个层面来看,小镇的经济活力除了度假地产之外,旅游观光设施的完备也是吸引游客前来,盘活地区物业价值的重要手段。

从当地居住人口的年龄结构来看,2010年日本全国的老龄化(65岁以上)率达到23%,轻井泽则达到25%。作为定位于养老和度假的小镇,日本当地相关管理机构预计,到2040年全国的老龄化率将达到36%,轻井泽达到44%。这是一个惊人的高比例数字。相信如果要达到如此数据,还需要配置更多的养老设施、度假设施配套系统。

从整个小镇的年产值经济数据来看,轻井泽町全年的总产值达到将近100亿元,其中***位是不动产业,第二位是不动产建设服务业,第三位是建筑业,第四位是批发零售业。

从小镇的就业人数来看, 3%的人口从事***产业、14%从事第二产业、83%从事第三产业。其中,在第三产业的就业人数中,酒店餐饮、批发零售业占据***的门类,其次是建筑业和制造业和医疗服务业等。

轻井泽町就业数据分析报告

由于轻井泽町是观光地,产业附加价值的比例是***产业占0.9%,第二次产业占8.6%,第三次产业占90.6%,第三产业的优势很大。然而,轻井泽町的第三产业主要是零售业、住宿、饮食服务业、劳动密集型、相对生产性低的产业。

值得注意的是,轻井泽的建设业一般在第二产业中相对的劳动生产性低,轻井泽町的建设业的劳动生产率大大超过了全国水平,提高了整个第二产业的劳动生产率。

由此可见,一个度假小镇的产业发展,***产业所占比例一直会下降,未来增长主要还是靠旅游业劳动的相关第三产业。依靠发展***产业农业来带动经济和就业,多数情况下并不现实。

我们再看旅游业的相关数据。2017年轻井泽町的全部观光人数达到854万人,但存在这明显的季节性特征。其中夏季达到52%,冬季只有11%,其余是春秋两季。

轻井泽小镇的总体定位是国际级保健休养地

每个小镇都有自己中长期的长远规划,这个规划定位是整个小镇的发展愿景、发展主线和发展战略目标。我们查阅资料,发现日本管理当局对轻井泽的定位非常清晰,即:“独具轻井泽高原的自然和历史特征的国际级保健休养地”。它的小镇风貌特色是“丰富的自然环境和人与人共生的建设环境”。

全域旅游的布局,分开的多个小镇中心

作为一个全域范围达到154平方公里的小镇,轻井泽的总体规划可以分成三个部分:***部分是北侧的浅间山麓的自然山体保护部分;第二部分是中部和东南部的林间居住用地部分;第三部分是西南侧的农田部分。

其中,第二部分是整个轻井泽小镇的总体建设用地区域。在这个部分中,重点规划了两个小镇中心,一个是新干线站点周边的新轻井泽、旧轻井泽小镇中心,这个小镇中心的定位是整个区域的商业核心区。

除此之外,在西部片区的中轻井泽板块,有一个生活型的商业配套区,即生活中心核。因为早期铁路中轻井泽站和信浓追分站的各站周边,因此这里聚集了大量的居住建筑,这个生活中心核的配置,就提高了町民、别墅所有者和游客的便利性,形成作为地区生活据点的商业地。

轻井泽总体规划

3、轻井泽的未来

虽然已经发展了近百年的历史,但从长期来看,仍然存在一些重要问题。主要表现在一下三个方面:

***,小镇从观光向停留型目的地转换,小镇如何与周边的全域旅游进行更好的融合,以扩大到地型观光和长期滞留客群的吸引力。

第二,游客的季节性特征仍然明显。冬季的基础设施仍然较弱,轻井泽仍然需要进一步解决该问题。

第三,轻井泽现存大规模空置的别墅,***的建筑在日本是别墅的宝库。当日本社会的高龄和少子化的倾向导致大量别墅控制,如何通过发展旅游来有效使用这些空置建筑,也是当前管理当局思考的问题。

4、轻井泽给中国小镇开发的十个重要经验

作为日本最***的小镇,长达百年历史的轻井泽町的发展,有着多方面值得国内发展小镇借鉴的因素:

(1)并不是所有区域都适合做小镇。区位、交通和自然资源因素的是首要的外界条件,紧邻核心大城市几乎是所有小镇发展的必备条件。小镇如何与大城市的生产生活发生互补关系,是战略定位层面上需要考虑的问题。

(2)小镇的发展是个长期的历史过程。在小镇建设早期,除了基础设施建设之外,首要建立起相关的自治管理原则、环境保护条例、公约和基础保障措施,形成“人与自然共生”的发展理念,这才是长期发展根本之道。毕竟相比于大城市,小镇的美好和吸引力很大程度来在于环境资源的特质。

(3)外部交通设施、小镇内部的旅游小交通体系构建,是小镇发展的骨骼脉络,需要优先考虑、系统筹划。小镇的开发要与周边的全域旅游规划统筹结合,小镇扮演好其中的一个度假节点和功能节点。

(4)小镇中心的功能、体量、影响能级、主导产业种类、目标服务人群等是前期小镇顶层设计中需要率先明确的。

(5)度假型小镇的开发不适合大建各类高大上的主题公园、游乐场等大尺度的核心旅游吸引物,“景区小建筑的模式”也是一种非常好的发展模式。整体开发需要遵循“住区即景区”的原则,进行全域旅游开发、统筹筹划。轻井泽的观光、温泉、高尔夫、滑雪、教堂、美术馆等各类产业资源分布在小镇不同位置,带动了小镇总体的产业盘活,也有利于分流和平衡不同产业需求的客群群体。

(6)仅发展***产业农业解决不了地区产业发展的根本问题,解决不了农民转型就业问题。发展旅游、康养相关的服务业才是带动就业的根本之道。

(7)房地产业是所有小镇开发的核心支柱产业,小镇物业的空置率问题是必然存在的,即使发达如日本,也解决不了这个问题。即使房屋有空置,不一定说明一定要限制发展房地产。空置的物业可以用共享别墅和分时租赁的等共享经济的方式再利用,业主投资后委托相关专业管理公司进行管理。关键是有序控制好房地产开发的节奏、质量与产业落地的节奏。

(8)为了保持小镇的高水准整体风貌,小镇相关总体规划要有序、完善、细致,建设标准和管理措施一定要严格。

(9)发展文化艺术产业,引进大型的活动事件,是增强小镇品牌知名度的关键举措。这点需要从早期就高度重视。强化区域品牌概念,集中精力营造小镇自身的品牌特色。美术馆、艺术馆、设计师店等具备文化艺术和审美功能的产业综合体,在中国当下急缺。换句话说,中国国民的审美水准急需提高。回归自然的小镇是解决中国审美实践问题的***土壤。同样的,发展婚庆产业是轻井泽的一棋妙招。婚庆产业需求基数大、带动的仪式、餐饮、文创、酒店、旅游等相关产业链非常长,消费能力强,很好带动了小镇全产业的发展。

(10)引进高水平的开发主体,进行系统化的开发,是小镇高水平建设的必要条件。轻井泽重点引进了西武和星野两大财团,分包了两大板块进行系统板块,至今该两大板块的酒店及度假功能和产品水准都堪称***。




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